根據財經旗下“晚點LatePost”的報道,有文件顯示WeWork最新估值,從之前披露的 470 億美元,已經腰斬到 231 億美元。而據彭博社七月報道,WeWork中國競爭對手優客工場將推遲到 2020 年赴美IPO。這家估值 30 億美元的企業,已經第二次推遲上市了。在今年 2 月份,有消息稱該公司準備于 2019 年在納斯達克上市。

全球火爆一時的聯合辦公,迎來了行業從快速發展到趨于穩定的階段,市場情況也在進一步變化。其實這只是火爆的聯合辦公的一個縮影,包括雙創帶火的眾創空間,隨著創業分流和經濟周期的調整,已經走到了分水嶺。

聯合辦公與眾創空間的大躍進

“目前國內存在聯合辦公、眾創空間、孵化器、加速器等多重概念,嚴格來說,四者是有區別的。聯合辦公是眾創空間的一種,但聯合辦公更強調辦公體驗,眾創空間強調的是企業的增值服務。而孵化器重點在于企業發展指導、FA等服務。加速器更加嚴格,重點幫助有潛力的創業項目,提升速度和質量。四者是一個遞進關系。

但是目前國內比較混雜,區別不大,最后大多都搞成了租房的二房東。”有多年行業經驗的靖鋒深有感觸,他負責的蒜泥眾創是一家全國性眾創空間機構,運營面積超過 30 萬平米,目前在西安、深圳、杭州等地都有布局。

隨著創業創新的熱潮到來, 2015 年初,國務院印發了《關于發展眾創空間推進大眾創新創業的指導意見》,根據當時的規劃,到 2015 年我國各類孵化器數量將達1, 500 家,孵化場地達5, 000 萬平方米以上。但是到了 2015 年底,據不完全統計,全國的眾創空間已超過16, 000 多家。中國成為全球孵化器數量最多的國家。

各地也掀起了大干快上的熱潮。在重慶市,規劃到 2020 年,全市眾創空間達到1, 000 個。在西安市, 2018 年初,提出來三年的雙創工作目標,到 2020 年年底,全市的眾創空間的數量要超過2, 000 萬平方。在廣州, 2003 年孵化器數量 11 家,2011 年達到 43 家, 2014 年數量達到 85 家, 2018 年,官方宣布,科技企業孵化器達到 335 家,孵化面積超過1, 000 萬平方米。

僅僅 2018 一年,廣州就新增孵化器和眾創空間 100 多家。在深圳最知名的深圳灣創業廣場,就聚集了3W咖啡、蒜泥眾創、創新工場、騰訊眾創空間等接近 50 家創業空間和孵化器,原來深圳車公廟、寶安等老舊廠房比較集中的地方,也紛紛轉型為企業孵化器和創業空間。

業內有人調侃,“孵化器太多,創業者不夠用了。”

為什么會有如此大數量的眾創空間的爆發呢?關鍵一個字:利。

在雙創的大背景下,這個行業享受著免征房產稅和城鎮土地使用稅,免征增值稅、每平方最高達 80 元的利差、單個空間 200 萬現金補貼,或運營成本的50%扶持。多重紅利催化了這個行業像火山一樣的猛烈爆發。在深圳市《 2018 年市創客專項資金擬資助項目名單》上,僅優客工場一家相關主體,就分別獲得了 152 萬和 88 萬的補貼。

類似萬科中洲等擁有物業和產業的地產商、優客工場、蒜泥眾創等空間運營商,BAT等大公司,還有各種身份不明的項目方,如過江之鯽,紛紛入局。

為什么眾創空間到了行業拐點?

政府對于眾創空間支持力度很大,但錢并不好拿。行業資深人士,灣創邦創始人張陽陽介紹,“一般會考核辦公面積和項目入駐率。面積越大,可能拿到評級就越高,獲得扶持就越多,比如國家級的眾創空間,就需要10, 000 平米以上。

面積越大,維護成本越高,入駐率跟不上,成本就越高。”于是,為了降低成本、增加入駐率,后續對入駐的項目的要求就會越來越低。最后,眾創成了有名無實,做快餐的、賣門票的、幫人算賬的,等等各種公司都匯集在一起,眾創空間最后大多成了大雜燴。

“市面上的眾創空間,90%其實都是二房東,除了收房租,其他的孵化、創業輔導、資源對接、FA等都是空談。一旦政府補貼停了,或者入駐率下降,他們就扛不住了。”某行業資深人士一語道破真相。

從英國回來的張道生(化名)是一名硬件創業者,做的是手機外設的健康監測設備。整個團隊入駐了某著名PC廠商旗下的硬件加速器,“因為他們有硬件背景,承諾有投資基金、供應鏈生產線、眾籌、線上銷售等一系列的對接服務,所以我們才選擇了他們。”最后除了交房租,一切都是空中樓閣,幾經波折,張道生項目被迫關門。

在美國,全球知名的孵化器Y Combinator(簡稱YC),它的核心競爭力之一,不是硬件和辦公室,而是有效的導師溝通體系。創業者可以與導師直接討論業務發展。經過大量實踐,YC制定了包括投資組合篩選、訪談程序、最佳實踐案例研究等多項策略。

剛剛進入中國的YC,中國區CEO是陸奇,他是微軟前副總裁、百度前總裁,導師包括拼多多黃崢等創業明星。自 2005 年以來,YC已經為1, 500 多家初創公司提供了孵化服務。誕生了許多獨角獸,包括Airbnb、Quora、Reddit、Dropbox等。

根據最新數據,僅Airbnb估值就超過 310 億美元,而上市企業攜程目前市值也僅為 200 億美元。

雙創熱潮之下,催生了一大批本不該存在的項目, 2016 年以來,O2O、共享單車、充電、生鮮等多個行業開始出現淘汰潮。辦公場地閑置又加大了運營方的壓力。

位于南山黃金地段科興科學園的孔雀機構,是深圳最先倒閉的眾創空間。“我們對政府獎勵資金到位過分自信。從去年底公示宣布我們獲得市科創委獎勵 100 萬,到真正到賬足足遲了三個多月。如果(資金)早一點到位,這筆資金絕對可以救助孔雀渡過難關,”創始人陳鵬福分析自己倒閉的原因之一,就是政府的錢不到位。

更夸張的是某創業咖啡,自從國家領導人視察過后,來自全國各地參觀取經的人絡繹不絕。嚴重影響經營,實在無力負擔,等合約期一到,深圳店就關張了。

大公司命名的創業空間,一般是和當地政府聯合推出,它只需要投入品牌,并不需要投入太多實質性資金。政府給政策,給補貼,甚至給地和樓。第三方公司負責空間建設運營。類似的包括京東 JD+開放孵化器、騰訊眾創空間、聯想之星星云智能硬件加速器、百度開發者創業中心、阿里巴巴創新中心。長虹創維等傳統實業公司也紛紛入局。

這些公司,看中的是政府關系維護、企業品牌傳播和社會影響力。

但對于京東、騰訊等大公司來說,眾創空間只是他們龐大業務的一個小環節,并不是核心業務,也沒有足夠動力來做這件事。

根據騰訊官網介紹,在整個騰訊體系內,層級是騰訊-平臺與內容事業群(PCG)-騰訊開放平臺-騰訊眾創空間,騰訊眾創空間在整個騰訊體系內排位是非常靠后的,加上無法為公司創造直接營收,在一個必須注重利潤和績效的上市公司,內部很難有話語權,要協同調動資源,也是難于上青天。

有利益的地方,自然也少不了一批投機分子。于是各種名目繁多的孵化器和創業基地應運而生。之前各種做辦公室和廠房出租的中介機構,把場地粉刷裝飾一下,然后更名為創業中心和孵化中心。對于硬性規定的創業導師、專職的人員、入駐協議、合作關系協議等等,對他們來說,都不是問題。

彭堯(化名)是深圳一個游戲公司的創始人,他們通過二房東,租住在深圳南山科技園北區一個新辦公樓內,“有一天二房東突然來找我們,說晚點有領導來參觀,就說我們公司是二房東孵化出來的。”這當然被拒絕了,但這不影響二房東的收益,他一次性從物業用較低的價格租下 3 層樓,然后包裝成孵化器來申請補貼,同時組織各種內地想要搞孵化器的政府和機構來參觀,然后在當地落地,再套取補貼。現在這條路基本被堵死了。

6 月 18 日,高力國際發布 2019 年上半年深圳甲級寫字樓市場報告:“深圳當前全市甲級寫字樓的平均空置率達到23.3%的新高,其中最高的前海片區達65.7%。”僅僅在前海,就包括前海夢工場、前海創投孵化器、深圳前海天使島創客空間、香港青年專業聯盟前海眾創空間、微思等多家眾創空間和孵化器。

有數據統計,空間的辦公室入駐率必須要超過70%,才可以維持收支平衡。一旦跌破這個數字,生存就非常危險。

深圳地庫、孔雀機構、北京Mad Space、上海聚夢空間等等,從 2016 年開始,這個倒閉的名單現在還在不斷加長。隨著洗牌的到來,行業兼并加快。 2018 年,優客工場先后收購Wedo聯合創業社、洪泰創新空間、無界空間、方糖小鎮等多家創業空間。

眾創空間的分化和新生

靖鋒認為行業的優勝劣汰和迭代升級,并非壞事。在雙創早期,創業項目和眾創空間的數量都很有限。但只有匯集了足夠的數量,才能把整個行業氛圍給營造起來,讓政府、社會資本、媒體關注到這件事。“等到現在有了足夠的市場份額以后,就需要進一步的打磨質量了。”

• 回歸生意本質

眾創空間的本質還是一門生意,賺錢才是關鍵。房租是最現成的收入來源,但增長有限。政府補貼,是個錦上添花的事,空間運營方要先學會自己賺錢。

運營方必須要挖掘除了房租以外的中長期收入,作為眾創空間的領頭羊,優客工場房租和其他收入的比例是7:3。而根據靖鋒的經驗,他們會給企業提供多種增值服務,包括企業項目申報、蒜泥旗下新媒體公司的營銷服務、對接產業資源等等。

投資基金的股權也在增長,早期用較低的成本,占有一定的股權,目前退出收益都不錯。在整體收入增長的前提下,蒜泥的房租在收入的占比,從 2017 年的80%,優化到了 2018 年底的40%多。

• 物理空間縮水

華大基因搞了一個藍色彩虹的孵化器,就是一個雙創平臺。 2016 年 6 月華大基因 “藍色彩虹”孵化與創投平臺在深圳南山區通產園區正式啟動。CEO劉靚表示除了滿足辦公需求外,更加側重為入駐企業提供科技服務、融資引薦、項目輔導、團隊搭建服務等。

但是據接近該孵化器的人士的消息,合約到期之后,藍色彩虹會進行很大的調整,大幅減少物理空間的比例。“因為成本太高了,投入產出完全不成比例。”當時成立這個孵化器的目的,就是為了尋找和華大基因上下游相匹配的企業,進行孵化、獨立發展,最后反哺華大的生態。

當最后發現即使沒有集體辦公的物理孵化器,并不會實質的影響創業企業的輔導和孵化。只要成立一個小型的孵化器即可。

• 政府考核升級政府的政策也在調整。從事前的補貼,現在基本上都變成了事后的補貼,也就是說,創業空間必須得把這事做起來,做的好了,政府獎勵,做的不好,自負盈虧。

根據靖鋒介紹,去年 10 月份國務院出臺新文件,提出雙創升級版,打造專業化招商空間,整個國家對眾創空間的要求在提高。 2018 年的下半年到 2019 年,政府的政策一直朝著有質量的空間傾斜。

• 垂直細分的新模式

一方面是市場的洗牌,部門項目關張,另一方面,冒出了一些為細分領域服務的、更貴更高端的空間項目。背靠著雅居樂的寰圖辦公空間,走的是高端路線,在深圳CBD的單個工位超過3-4, 000 元/月。提供包括辦公、健身房、咖啡、高爾夫等綜合型服務。而一般空間的工位才 800 元/月。它主打客戶是金融、美業等注重環境的行業。當然,這和眾創也沒什么聯系了。

千淘萬漉雖辛苦,吹盡狂沙始到金。像電商、外賣、打車等之前每一個火爆的行業一樣,眾創空間依然會走過萌芽、發展、爆發、調整、洗牌、再發展的一個過程。道路雖然曲折,但前景依然光明。